Эксперты рассказали подробности первой в мире продажи недвижимости через смарт-контракт

Как уже сообщал ForkLog, децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy провел первую сделку по мене квартиры в Украине на криптовалюту с внесением права собственности в блокчейн Ethereum. Собственником криптовалюты оказался основатель онлайн-издания TechCrunch и советник стартапа Propy Майкл Аррингтон. Об этом сообщило издание The Wall Street Journal.

В рамках сделки Аррингтон удаленно обменял 212,5 ETH (60 тысяч долларов на момент фиксации цены) на квартиру на правом берегу Киева. Токенами PRO были оплачены все расходы по сделке со стороны покупателя.

Bought condo in Ukraine. First @PropyInc transaction, and paid in Ether to ethereum smart contract. https://t.co/Ej4O6jZKXY pic.twitter.com/i2v0uIarfS

— Michael Arrington (@arrington) 27 сентября 2017 г.

Как рассказал журналу ForkLog партнер Адвокатского объединения «Юскутум» Артем Афян, заключенная сделка не противоречит украинскому законодательству.

“Украинское законодательство позволяет обменять недвижимое имущество на любой актив, будь то машина, корабль или криптовалюта. Отсутствие специального определения статуса криптовалюты не мешает установить налоговые последствия сделки, уплатить все обозначенные государством сборы и спокойно провести сделку. В свою очередь, смарт-контракт использовался для фиксации договоренности перед совершением сделки, формированием депозита криптовалюты, последующей ее разблокировкой и переводом после регистрации смены собственника на недвижимость. Важно правильно состыковать договор о намерении обменять квартиру с весьма жестко регулируемым договором мены”, — подчеркнул эксперт.

Оценка недвижимости проходила по стандартной схеме: заключение выносил сертифицированный оценщик. Для оценки криптовалюты он также применил существующую методику и дал заключение на основании анализа цены Ethereum на трех крупнейших биржах.

“На сегодняшний день для смены собственника объекта недвижимости необходимо удостоверение сделки нотариусом и последующая ее регистрация в реестре прав на недвижимое имущество. Это все делает нотариус, поэтому без него провести эту сделку сейчас невозможно. Благодаря тому, что нотариус является также налоговым агентом, особых проблем с налогообложением сделки не возникло. В части обмена недвижимости — это классическая сделка. Относительно криптовалюты — сделка породила налоговые обязательства гражданина США”, — объяснил юрист.

По итогам сделки новый владелец получил на руки договор мены и выписку из государственного реестра, где он указан в качестве собственника квартиры. В будущем у него не возникнет никаких проблем при взаимодействии с различными госорганами.

CTO Propy Александр Волошин подчеркнул, что официальные документы содержат ссылку на адрес транзакции, которая является подтверждением заключенной сделки.

Выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество опубликована с разрешения нотариуса.

По словам Волошина, цель Propy — дать возможность людям обменивать недвижимость из любой точки земли в любой стране на криптовалюты с минимальными временными и финансовыми затратами. Однако недвижимость всегда является объектом повышенного регулирования, поэтому была разработана следующая структуру сделки:

1. Собственник недвижимости и собственник криптовалюты на платформе заключают контракт о намерении обменять недвижимое имущество. Собственник криптовалюты вносит депозит в размере стоимости квартиры.
2. Платформа формирует доверенность от имени собственника криптовалюты на локального представителя. Эта доверенность удостоверяется местным нотариусом и пересылается на указанный адрес.
3. Платформа совершает все необходимые действия по подготовке сделки: оплата оценки, сборов и пр.
4. Представитель собственника криптовалюты встречается у нотариуса с собственником недвижимости и подписывают нотариальный документ о мене недвижимости на криптовалюту.
5. Право собственности регистрируется на собственника криптовалюты. Информация о нем вносится в реестр.
6. Извлечение из реестра подгружается в систему, которая разблокирует смарт-контракт, и собственник недвижимости получает свою криптовалюту.

Сообщается, что данные в смарт-контракт вносились дважды. Предварительно в него были записаны адреса кошельков собственника криптовалюты и собственника недвижимости, адрес недвижимости в реестре Propy, дублирующий ее данные из госреестра, а также адреса участников сделки, авторизированные через сторонний смарт-контракт Identity Service.

На этапе сделки в основной смарт-контракт был внесен хеш подписанного через Hellosign предварительного договора, а также хеш и дата извлечения данных из реестра имущественных прав после регистрации сделки, что подтвердило переход права собственности.

“Сделка была признана официально состоявшейся после ее регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество Украины (ДРРП) и принятия по ней положительного решения, то есть подтверждения перехода права собственности. Технически для смарт-контракта это произошло после отправки нотариусом специальной транзакции из личного кабинета в системе Propy. В будущем мы планируем отказаться от ручной отправки транзакции нотариусом и заменить ее на интеграцию с ДРРП по API”, — рассказал Волошин.

Код смарт-контракта можно посмотреть на Github-аккаунте Propy. Этот смарт-контракт реализует процедуру прохождения сделки, специально разработанную для подобных операций в Украине.

Смарт-контракт работает по следующему алгоритму:
1. Подтверждение адресов собственника криптовалюты и собственника недвижимости, которое необходимо для последующего возврата средств или выплаты собственнику недвижимости.
2. Трехсторонняя подпись предварительного договора и запись хеша финального подписанного документа. Договор подписывают собственник недвижимости, собственник криптовалюты и брокер.
3. Перечисление депозита в ETH на смарт-контракт.
4. Запись положительного или отрицательного решения нотариуса. В зависимости от решения, вывод средств со смарт-контракта будет доступен либо собственнику криптовалюты, либо собственнику недвижимости.
5. В случае положительного решения, записывается хеш документа-извлечения из реестра и его дата, при этом во внутреннем реестре Propy меняется право собственности на собственника криптовалюты.
6. В случае отрицательного решения, собственность во внутреннем реестре Propy разблокируется для последующих операций.
7. Финальная транзакция с выводом средств на адрес собственника недвижимости.

“В будущем Propy планирует разработать различные смарт-контракты под разные юрисдикции и схемы сделок, поэтому архитектура системы создается с учетом этого факта”, — отметил Александр Волошин.

Мена Аррингтона стала первой сделкой, осуществленной на платформе Propy. Стартап Propy уже готов к реализации соглашений приблизительно по 1000 объектам недвижимости.

“Заинтересованность в подобного рода сделках в большей мере проявляют инвесторы из Азии. Мы предполагаем, что в первую очередь они будут инвестировать в коммерческую недвижимость, но не исключено, что и в жилую”, — добавил Афян.

Волошин подчеркивает, что сервис будет комбинировать традиционные и электронные инструменты в зависимости от требований местных властей. Прежде всего, стартап фокусируется на странах, где активно внедряется технология блокчейн, поэтому Propy надеется заключить сделку в американском штате Вермонт еще до конца года.

“Я не могу назвать точной даты, но считаю, что это случится гораздо быстрее, чем многие предполагают”, — подвел итоги Волошин, говоря о перспективе перехода на онлайн-сделки по недвижимости.

Подписывайтесь на новости ForkLog в Telegram!