Web3 для рынка недвижимости Украины: заменят ли смарт-контракты нотариусов
В Украине представили прототип блокчейн-реестра собственности (Blockchain Estate Registry) на основе Web3-технологий. Идея авторов — упростить сделки купли-продажи недвижимости благодаря смарт-контрактам. В дальнейшем автоматизацию предлагают расширить на завещания и договоры ипотеки.
Чтобы выяснить, упразднит ли новая система нотариусов и агентов по недвижимости, ForkLog поговорил с авторами концепции и разработчиками прототипа решения. Они поделились технической составляющей проекта и рассказали, где купить первое токенизированное жилье в Украине.
От избыточной бюрократии к автоматизации
Концепцию Blockchain Estate Registry изложил доктор философии в области права, науки и технологий Алексей Конашевич (Австралия) в научной диссертации, представленной в Болонском университете. Ключевым элементом реестра является так называемый титул-токен — цифровой актив в виде записи о праве собственности.
«Блокчейн-реестр собственности в отличие от традиционного — не просто список записей “кто и чем владеет”. Это одновременно цифровая среда для проведения сделок без посредников, в том числе регистраторов и нотариусов», — объясняет Конашевич.
Упразднение избыточной бюрократии не является для сферы чем-то новым. Например, в Словении сделки с недвижимостью не подлежат обязательной нотаризации. В Австралии регистрация купли-продажи происходит онлайн без посредников.
Идея Конашевича — автоматизация системы за счет внедрения смарт-контрактов и децентрализованных приложений.
Существующие централизованные реестры собственности не способны технически обеспечить неограниченному числу пользователей возможность одновременного проведения внутренних транзакций.
Во избежание подобных нагрузок и для защиты от кибератак реестр представляет собой закрытую базу данных, к которой имеют доступ только администраторы, технические специалисты и регистраторы. Задача последних — «транслировать» в бумажном виде сделки из реального мира.
«Блокчейн позволит иметь открытую базу данных реестра и проводить сделки онлайн в цифровом виде. Я предлагаю использовать сразу связку надежных публичных блокчейнов, чтобы обеспечить конкуренцию технологий», — отмечает Конашевич.
Он также выступает за сохранение старых реестров с обеспечением возможности переноса записей о праве собственности в блокчейн и обратно для удобства пользователей.
Технологии Web3 и в частности концепция токенизации активов реального мира сейчас на подходе, поэтому проект актуален для Украины как никогда, считает глава МФО Blockchain4Ukraine, нардеп Алексей Жмеренецкий.
«Это позволит решить ряд вопросов в сфере кибербезопасности благодаря сильной криптографии и децентрализации хранения данных в реестре. Кроме того, это поможет привлечь инвестиции в сектор недвижимости», — заявил он.
Для поиска финансирования на разработку прототипа общественный союз «Виртуальные активы Украины» («ВАУ») подавал несколько заявок на получение гранта в разные криптофонды. Первым откликнулся швейцарский Dfinity Foundation.
Техническим разработчиком выступила IT-компания Kitsoft. Процесс занял пять месяцев — с июля до декабря 2023 года.
Текущий прототип разработан для демонстрационных целей и знакомства пользователей с механизмом токенизации недвижимости.
Пошаговый процесс выглядит так:
- Пользователь, желающий продать имущество, регистрируется на платформе Web3-реестра с помощью электронной цифровой подписи.
- После этого он видит в кабинете список своей собственности из государственного реестра недвижимого имущества.
- Он выбирает имущество для токенизации и децентрализованную платформу, которой доверяет осуществить продажу.
- Выставляет токенизированную квартиру на продажу.
- Второй пользователь покупает эту собственность.
- В то же время возможность управления токенизированной собственностью со стороны P2P-платформы автоматически аннулируется, а право собственности переходит покупателю.
Техническая начинка
Проект состоит из двух основных частей: непосредственно платформы Web3-реестра и децентрализованного P2P-приложения, в котором происходит процесс купли-продажи.
Основатель и генеральный директор Kitsoft Александр Ефремов расписал техническую составляющую проекта:
- фронтенд написан с использованием React.js, Alchemy Web3, MetaMask и IIT digital signature library;
- бэкенд — Node.js, Web3, HttpAgent, Dfinity/Identity и IIT digital signature library;
- для обеспечения прозрачности данных и логики использовались блокчейн-технологии Internet Computer (Motoko) и смарт-контракты в сети Polygon (Solidity).
Выбор этих двух блокчейнов Ефремов объяснил их стремительным развитием:
«В Internet Computer ведется список токенизированного на Polygon имущества и хранится разрешенная информация о пользователях».
Дополнительно Web3-реестр взаимодействует с внешними системами: АЦСК для авторизации с помощью электронной цифровой подписи и с государственным реестром прав на недвижимое имущество для получения данных о недвижимости.
В будущем реестр планируется превратить в мультичейн-систему. Алексей Конашевич обосновывает это технологической нейтральностью и технологическим плюрализмом.
Будет разработан кроссчейн-протокол, который позволит создавать сквозную базу данных в связке нескольких сетей. По словам эксперта, сильным аргументом в пользу публичных блокчейнов является то, что они обеспечивают беспрецедентную надежность и защиту данных.
«Всем, кто утверждает, что биткоин централизован или что Ethereum уязвим, хочу предложить их взломать. В истории человечества не было более надежной и отказоустойчивой системы, чем биткоин», — подчеркнул он.
Кроме того, связка нескольких блокчейнов повысит уровень защиты данных и решит проблему пропускной способности сетей.
Предлагаемый в концепции титул-токен привязан к пользовательскому адресу, приватный ключ от которого находится в эксклюзивном контроле собственника. Такая инновация позволяет проводить программируемые сделки.
«Простой пример — атомарная сделка, в которой титул-токен одномоментно обменивается на другой актив, скажем, токен-оплаты, такой как криптовалюта или стейблкоин. Это позволяет не привлекать эскроу-посредника, который держит деньги покупателя, пока продавец занимается оформлением и регистрацией сделки», — объяснил Конашевич.
Широкие возможности титул-токенов позволяют применять их в DeFi или создавать инвестиционные ДАО-проекты с их помощью.
Система предусматривает создание модельных смарт-контрактов. Они уже включают в себя автоматизированную юридическую и техническую части по стандартным процедурам, не требуя никаких других офлайн-действий — подписания бумажного договора, похода к нотариусу или ручной регистрации чиновником.
На первом этапе команда проекта предложит несколько видов сделок, включая куплю-продажу, аренду, смарт-ипотеку и смарт-завещание.
«Например, в смарт-ипотеке программа будет контролировать поступление платежей по кредиту, а если заемщик перестанет платить, то залогодержатель сможет продать титул-токен на автоматическом аукционе», — рассказал Конашевич.
Открытая экосистема реестра позволит сторонним разработчикам предлагать свои сервисы и приложения, а со временем система сможет авторизировать и кастомные смарт-контракты.
При этом все сделки будут опираться на смарт-законы, которые помогут регистрационному органу осуществлять свои задачи, например, принудительно передавать токен в результате судебного спора или по наследству.
Взаимодействие с властью
На текущий момент в процесс регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества в Украине вовлечены Минюст и госпредприятие «НАИС«, а в земельные операции — Минагро, которое через свои предприятия координирует работу Государственного земельного кадастра.
В качестве базовой модели сотрудничества с госорганами авторы блокчейн-реестра собственности рассматривают государственно-частное партнерство.
При этом для реализации проекта будет необходимо изменить нормативно-правовые акты, связанные с регистрацией и нотариальным заверением сделок с землей и недвижимостью, а также закон «О публичных электронных реестрах». Кроме того, существующая инфраструктура квалифицированных электронных подписей также потребует адаптации для новой экосистемы.
Несмотря на то, что закон «О виртуальных активах» не имеет прямого отношения к реестру собственности на блокчейне, рынок ВА создает нормативное поле, в том числе для проектов по токенизации активов. По словам Алексея Жмеренецкого, инициативная группа готовится весной представить Верховной Раде финальную версию изменений в профильный документ.
Алексей Конашевич признает, что блокчейн не сможет полностью упразднить посредников из сделок с недвижимостью. В первую очередь проект нацелен на то, чтобы освободить государство от обязанности содержать инфраструктуру реестра.
«Спешу огорчить криптоанархистов — на данном этапе развития науки и техники невозможно полностью отказаться от третьей стороны при совершении сделки. Кто-то должен устанавливать правила, разрешать споры, принуждать к соблюдению закона, и лучше, чем государство, этого пока никто не сделал», — заявил он.
Граждане будут реже напрямую сталкиваться с регистраторами, однако функция государственной регистрации сохранится. Не исчезнут также нотариусы и агенты по недвижимости, поскольку в них останется потребность.
Настоящее и будущее проекта
Уже сейчас авторы блокчейн-реестра собственности заключили стратегическое партнерство со строительным холдингом KBD.estate. В его рамках планируется внедрить механизм токенизации активов и регистрации прав собственности на блокчейне для покупателей жилья в «частном городе» Глебовка под Киевом.
По словам основателя KBD.estate Евгения Леськива, в понятие «частный» компания закладывает, прежде всего, удобную логистику и координацию всех социальных и коммунальных процессов в городе.
Глебовка будет состоять из десяти кварталов жилья совокупной площадью 925 000 кв. м. При этом 10% из них будут переданы временным переселенцам, семьям военных и украинцам, пострадавшим от войны.
«Мы планируем токенизировать каждый квадратный метр, определив ему начальную стоимость. С каждым этапом поквартального строительства стоимость квадратного метра будет расти — это и есть первичный профит инвестора, который сможет в любой момент продать свою токенизированную недвижимость на ликвидном вторичном рынке», — рассказал Леськив.
Вторичный профит — возможность получения постоянного дохода от сдачи в аренду или перепродажи жилья после его ввода в эксплуатацию. Все эти процессы будут автоматизированы как в рамках Web3-экосистемы, так и внутри концепции смарт-сити.
Леськив добавил, что он изучает возможность внедрения технологии ИИ для управления частным городом в целом и каждой квартирой в нем по отдельности.
На сегодняшний день у проекта блокчейн-реестра собственности есть детализированная и поэтапная дорожная карта, также подписаны меморандумы более общего плана с Минцифрой и Минюстом, рассказал генеральный директор «ВАУ» Константин Ярмоленко.
«В данный момент Минцифра активно работает над концепцией регуляторной песочницы для Web3-проектов. Мы надеемся, что уже летом она сможет принять первые проекты, в том числе и блокчейн-реестр собственности», — добавил он.
Говоря о дальнейшем финансировании, Ярмоленко сообщил, что часть техрешения «ВАУ» разработает на криптогранты. Эта функциональность с открытым кодом будет доступна для всей экосистемы Internet Computer и коммьюнити донорских криптофондов.
Помимо этого добавят и коммерческую часть — стартап по созданию рабочей платформы блокчейн-реестра собственности, которая позволит регистрировать сделки с недвижимостью в рамках транзакционной модели и государственно-частного партнерства. Финансировать ее планируется за счет международных венчурных инвестиций. Сейчас «ВАУ» уже ведет переговоры на этот счет.
В качестве примера стран, которые одними из первых приватизировали сегмент регистрации сделок по недвижимости, Ярмоленко назвал Австралию и Канаду. В Украине этот вопрос обсуждают уже несколько лет. Еще в 2019 году президент Владимир Зеленский предложил внедрить блокчейн в реестр недвижимости и привел несколько весомых аргументов в пользу этой прорывной технологии.
«Это непростой проект, потому что большинство государств имеет мононополию на централизованный реестр и оформление сделок по недвижимости и земле, но мы настроены позитивно демонополизировать этот огромный мировой рынок и привнести в него инновации. Это даст возможность проводить сделки онлайн, а также осуществлять их намного быстрее и дешевле», — отметил Ярмоленко.
Беседовала Лена Джесс.
Рассылки ForkLog: держите руку на пульсе биткоин-индустрии!
